una solución eficaz y rentable

La autopromoción de comunidades es una alternativa a la compra habitual de una vivienda que cada vez tiene más adeptos. Esta consiste en la asociación de varias personas que se coordinan para construir sus propias viviendas en un suelo compartido. Así, este proyecto es gestionado como una comunidad de bienes o comunidad de propietarios. Pero veamos más a fondo en qué consiste y qué ventajas y gastos conlleva.

 ¿En qué consiste la autopromoción de una comunidad?

En la autopromoción de comunidades, los propietarios trabajan de forma coordinada y simultánea en el proyecto de su vivienda en lugar de adquirirla directamente a través de una promotora. Con esta solución, el coste de la vivienda será igual o inferior que efectuando la compra a través de una inmobiliaria y con un grado de calidad notablemente mayor.

Este abaratamiento de costes se debe a que los beneficios que obtendrían promotores y bancos van destinados a obtener mejor calidad arquitectónica. También repercute en un cierto grado de personalización en las viviendas al permitir al comprador que se involucre en el diseño y desarrollo del proyecto. A estas ventajas también se suma el rendimiento que suponen las sinergias de la construcción de una mayor superficie, que superarán siempre a la inversión que supone una vivienda unifamiliar.

¿Qué es necesario para que una comunidad autopromocionada funcione?

A pesar de estas circunstancias favorables, no siempre es recomendable participar en la autopromoción de comunidades de propietarios. Hay varios factores que influyen en su articulación y éxito.

El tamaño es uno de ellos. Esta solución se puede llevar a cabo en grupos de pocas viviendas, ya que se tiene que constituir la Comunidad de propietarios al principio del proceso. Por otro lado está la cohesión y afinidad entre el grupo de propietarios. Los usuarios han de entusiasmarse con la idea y tener cierta conexión en gustos y en la forma de entender una vivienda. Por estos motivos, en ocasiones es difícil hacer esto en grandes promociones.

¿La autopromoción de comunidades es más complicada que adquirir una vivienda en una promotora?

Los trámites legales para la autopromoción de una comunidad no son de mayor complejidad que la adquisición “tradicional” de una vivienda. En el mismo acto en que se formaliza la compra y la hipoteca, ante Notario, se constituye la Comunidad de Propietarios. A partir de ahí, el resto de gestiones es similar a cuando se adquiere una vivienda “sobre plano”. Es decir, hay que esperar a que se construya.

Un factor que sí podría ser limitante es el temporal: hasta que no se da el número de personas suficientes para formar la comunidad de bienes o de propietarios no se puede comenzar el proceso. Esta es otra razón por la que es conveniente formar un pequeño grupo de propietarios. El cualquier caso, esta circunstancia limitante también se da con las promotoras: hasta tener casi todas las viviendas adjudicadas no inician los proyectos, ya que, sin clientes asegurados, los bancos no facilitan créditos para la obra.

¿Qué ventajas conlleva la modalidad de autopromoción de comunidades de propietarios?

Ventajas para el futuro propietario

1. Personalización. El futuro propietario puede acceder a un grado de personalización o de intervención en el proyecto impensable con una promotora. En la autopromoción de comunidades su implicación es mayor.
2. Precios ajustados. La autopromoción de comunidades permite ajustar los precios, dentro de un orden de calidades medio – alto.
3. Transparencia. Las cuentas son transparentes, por lo que toda la información sobre costes es accesible: desde lo que cuesta el solar y lo que cobran los arquitectos, hasta lo que se gasta en materiales y en construir. El resultado es valorar la adquisición de la vivienda como una inversión más segura.

Ventajas para los arquitectos

1. Integración con el paisaje: Los arquitectos son los encargados de elegir el solar, por lo que podrán hacerlo considerando su posición y convivencia con el entorno. Esto conlleva decidir libremente la mejor implantación y diseño arquitectónico de la comunidad y de cada vivienda, sin cortapisas económicas.
2. Control de calidad: Acometer un bajo número de viviendas conlleva tener un alto control de calidad sobre las mismas.
3. Exclusividad: La autopromoción de comunidades permite hacer viviendas distintas y exclusivas, que otorgan mayor peso al diseño.
4. Solares potenciales: Esta modalidad permite acceder a solares pequeños y, en consecuencia, poco interesantes para un promotor.

Ventajas para el propietario del suelo

1. Respeto al entorno: Existen personas que aman su lugar de origen o residencia y realmente les concierne el futuro del paraje en el que tienen la parcela a vender. Ese compromiso se debe en parte a que les gusta la zona y se sienten responsables del paisaje y del aspecto de la plaza o calle donde se enclava.
2. Desarrollo económico: Por el mismo motivo, optar por la autopromoción de comunidades y no por la venta a una promotora responde a la necesidad de mejorar el entorno donde viven o crecieron. O simplemente al interés en potenciar el uso de ese suelo, cuyo coste puede ser demasiado elevado como para hacerlo de manera independiente. Esto pone de manifiesto que no se busca el mayor beneficio económico, sino potenciar el entorno natural.

¿A qué llamamos mejor y más económica arquitectura?

La buena arquitectura, frente a lo que los medios nos muestran a diario, siempre es económica. Esto es posible cuando se invierten los recursos económicos en soluciones de óptima calidad-precio, en el contexto del mercado que corresponda. Por tanto, la buena arquitectura no debe ser dispendiosa, cara o frívola, sino que busca el equilibrio. Pero tampoco es excesivamente barata, pues que no persigue más lucro que el del propio usuario o comprador. Es precisamente este último motivo el que dificulta el encontrar un promotor interesado en hacer buena arquitectura, ya que sus beneficios se ven muy mermados.

¿Cómo funciona la autopromoción de una comunidad?

Veamos los parámetros básicos que tiene este sistema. Desde Estudio 3 Arquitectos lo estructuramos principalmente en tres fases.

1. Realizamos unos estudios previos sobre un solar que esté ubicado en un lugar potencial y generalmente de una extensión no muy grande. Del estudio previo sacamos qué acciones podemos llevar a cabo: qué tipología de vivienda es la más conveniente, cuántas viviendas pueden realizarse, etc. No se parte de la base de realizar el máximo aprovechamiento si ello perjudica la calidad arquitectónica. Se trata de que todas las viviendas disfruten por igual de las características del lugar, como las vistas o la orientación más recomendable. En esta fase ya se asegura que el proyecto podrá obtener licencia y que cumplirá las normativas municipales.
2. Este proyecto se publica en nuestra página web para elaborar una lista de personas interesadas. Tan pronto como se cuenta con las necesarias, se convoca una reunión en la que se explica a los futuros propietarios el funcionamiento. Si es posible, se formaliza un compromiso a participar, una vez los interesados ya conocen el proyecto, que está publicado y accesible desde el primer momento en nuestra página web.
3. Los interesados, ya con un conocimiento en profundidad del asunto, negocian sus hipotecas con el Banco, como lo harían en cualquier otro caso. A continuación forman una Comunidad de Bienes o de Propietarios, que será la figura legal que les permitirá formalizar la compra del suelo y contratar las obras. Esto no es difícil, ya que los bancos formalizan con cada vecino una Hipoteca de Edificio en Construcción, y van haciéndose cargo de los pagos de la obra y otros gastos.

¿Qué gastos implica adquirir una vivienda por autopromoción de comunidad?

Al pagar un piso “tradicional” el dinero se destina a una serie de capítulos: El solar, la construcción, los honorarios de los técnicos, los gastos de gestión de la promoción, las comisiones de venta, los intereses de la financiación y los beneficios del promotor.

Con este “nuevo” sistema, el primer paso es fijar en máximos razonables la repercusión del solar: 33% en aportación y 25% en compra. Generalmente se intentará que sea en aportación, con el objetivo de ahorrar gastos financieros.

Pero lo más importante es que desaparecen los beneficios del promotor, ya que ningún actor del proceso está arriesgando dinero. También desaparecen las comisiones de venta, pues las viviendas las llevan a cabo los compradores, y se minimizan los gastos de gestión de la promoción y los intereses de la financiación. El ahorro en esos términos permite a los propietarios decidir aumentar el gasto en construcción o simplemente abordar viviendas de coste final más económico.

Los gastos notariales son también otro capítulo importante, pero la diferencia es pequeña respecto a una compra de vivienda tradicional.

Si estás pensando en adquirir una vivienda por autopromoción de comunidad de propietarios, ten en cuenta estos son factores para saber qué necesitas para llevarlo a cabo, sus gastos y principales beneficios. Con toda la información sobre la mesa se hace más evidente que esta alternativa no es más complicada que adquirir una vivienda en una promotora, mientras los costes y la calidad compensan con diferencia a la compra tradicional de una vivienda.